Pourquoi utiliser un simulateur de rendement locatif ?
Un bon simulateur répond à la question clé : "Combien ce bien va-t-il vraiment me rapporter chaque mois, après tous les frais et impôts ?"
Sans simulateur, on se fie au rendement brut affiché par les annonces — qui est systématiquement trop optimiste.
Les 8 paramètres indispensables
1. Prix d'achat et frais
- ▸Prix affiché
- ▸Frais de notaire : 7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf
- ▸Frais d'agence (si à votre charge)
- ▸Travaux : toujours prévoir une marge de 20%
2. Financement
- ▸Apport
- ▸Montant emprunté
- ▸Taux d'intérêt (moyenne 2026 : 3,3%)
- ▸Durée (15-25 ans)
- ▸Assurance emprunteur
3. Loyer estimé
- ▸Loyer au m² du quartier (sources : MeilleursAgents, DVF, INSEE)
- ▸Vacance locative : 1 mois par an (8,3%) à provisionner
- ▸Impayés : 2-3% à provisionner
4. Charges récurrentes
- ▸Taxe foncière (estimée via la base cadastrale)
- ▸Charges de copropriété non récupérables (40-50% du total)
- ▸Assurance PNO (150-300 €/an)
- ▸Entretien (0,5-1% du prix d'achat par an)
- ▸Comptable (si LMNP réel : 500-1000 €/an)
5. Gestion
- ▸Agence : 6-8% TTC des loyers
- ▸Conciergerie LCD : 20-25%
- ▸Gestion directe : 0 € mais 2-4h/mois
6. Fiscalité
- ▸Tranche marginale d'imposition (TMI) : 11%, 30%, 41%, 45%
- ▸Régime fiscal : micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP réel
- ▸Prélèvements sociaux : 17,2%
7. Hypothèses de long terme
- ▸Appréciation du bien (1-2%/an sur longue période)
- ▸Revalorisation des loyers (+IRL, ~2%/an)
8. Scénarios
- ▸Bear case (vacance 15%, travaux surprise)
- ▸Base case (hypothèses standard)
- ▸Bull case (appréciation +3%/an)
Les pièges à éviter
❌ Ignorer la vacance locative : même un T2 bien placé a 1 mois de vacance/an
❌ Oublier la CGA et le comptable en LMNP réel
❌ Compter tous les loyers sans retirer les charges non récupérables
❌ Négliger la taxe foncière dans les charges annuelles
❌ Ne pas provisionner les travaux (toiture, chaudière, parties communes)
Simulateur RENT-R : ce que nous faisons différemment
Contrairement aux simulateurs génériques, RENT-R :
- ▸Analyse chaque annonce automatiquement (pas de saisie manuelle)
- ▸Chiffre les travaux par computer vision à partir des photos
- ▸Compare 3 stratégies : LLD nue, LMNP meublé, courte durée
- ▸Calcule le cashflow réel après impôts selon votre TMI
- ▸Projette le patrimoine sur 20 ans avec crédit + plus-value
Le tout en 10 secondes par annonce.
