Rendement brut : la première estimation
Le rendement brut est le calcul le plus simple. Il donne une première idée de la rentabilité d'un bien, mais il est très incomplet.
Formule :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100Par exemple, un appartement acheté 200 000 € avec un loyer de 800 €/mois :
- ▸Loyer annuel = 9 600 €
- ▸Rendement brut = 9 600 / 200 000 × 100 = 4,8%
C'est un indicateur de comparaison rapide, mais il ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité.
Rendement net de charges : plus réaliste
Le rendement net intègre les charges récurrentes : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion.
Formule :
Rendement net = ((Loyer annuel - Charges annuelles) / Coût total d'acquisition) × 100Le coût total d'acquisition inclut les frais de notaire (environ 7-8% dans l'ancien) et les éventuels travaux de rénovation.
En reprenant notre exemple :
- ▸Charges annuelles : taxe foncière 1 200 € + charges copro 1 800 € + assurance 250 € + gestion 768 € = 4 018 €
- ▸Coût total : 200 000 + 16 000 (notaire) = 216 000 €
- ▸Rendement net = (9 600 - 4 018) / 216 000 × 100 = 2,58%
On passe de 4,8% brut à 2,58% net. La différence est énorme.
Rendement net-net : après impôts
Le rendement net-net est le seul indicateur qui reflète ce que vous percevez réellement. Il dépend de votre régime fiscal et de votre tranche marginale d'imposition (TMI).
Le choix du régime fiscal a un impact majeur :
- ▸Micro-foncier (location nue) : abattement de 30%
- ▸Micro-BIC (location meublée) : abattement de 50%
- ▸Micro-BIC classé (meublé de tourisme) : abattement de 71%
- ▸Réel : déduction des charges réelles et amortissement (LMNP)
Avec RENT-R, notre simulateur fiscal calcule automatiquement le rendement net-net pour chaque régime, en intégrant les prélèvements sociaux (17,2%) et votre TMI.
Les erreurs courantes
- Oublier les frais de notaire dans le prix d'achat
- Sous-estimer la vacance locative — comptez 1 mois de vacance par an minimum
- Ignorer les travaux d'entretien — environ 1% de la valeur du bien par an
- Ne pas compter les frais de gestion même en gestion directe (temps = argent)
- Comparer le brut entre deux villes alors que les charges varient énormément
Utilisez l'IA pour des calculs fiables
Plutôt que de faire ces calculs à la main, RENT-R analyse chaque annonce automatiquement : rendement brut, net, simulation fiscale multi-régimes, estimation des travaux et cashflow réel. En moins de 30 secondes.
