Location nue ou meublée : l'impact fiscal
Le choix entre location nue (LLD vide) et meublée (LMNP) détermine votre régime fiscal et votre imposition.
Location nue → revenus fonciers (micro-foncier ou réel)
Location meublée → BIC (micro-BIC ou réel LMNP)
Régime micro-foncier (location nue)
- ▸Seuil : revenus fonciers < 15 000 €/an
- ▸Abattement forfaitaire : 30%
- ▸Avantage : simplicité (case 4BE)
- ▸Inconvénient : pas de déduction des charges réelles
Pertinent si vos charges réelles < 30% des loyers.
Régime réel foncier (location nue)
- ▸Obligation : revenus > 15 000 € ou option
- ▸Déductions : intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion
- ▸Déficit foncier : imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an
Pertinent si travaux importants ou charges > 30% des loyers.
Régime micro-BIC (LMNP)
- ▸Seuil : revenus < 77 700 € en meublé classique (15 000 € pour LCD non classée)
- ▸Abattement : 50% (ou 71% meublé de tourisme classé)
- ▸Simplicité : pas de comptabilité
Régime réel LMNP (le plus puissant)
C'est le régime fiscal le plus avantageux pour l'investisseur locatif en 2026.
Déductions possibles :
- ▸Intérêts d'emprunt
- ▸Charges de copropriété
- ▸Taxe foncière
- ▸Assurances
- ▸Frais de gestion
- ▸Amortissement du bien (2 à 3% par an) et du mobilier (10-20%)
L'amortissement permet souvent de neutraliser fiscalement les loyers pendant 15-20 ans. Résultat : 0 € d'impôt sur les revenus locatifs.
Exemple chiffré LMNP réel
Bien acheté 200 000 € dont 160 000 € amortissable sur 30 ans :
- ▸Loyer annuel : 10 000 €
- ▸Charges + intérêts : 4 000 €
- ▸Amortissement : 160 000 / 30 = 5 333 €
- ▸Résultat fiscal : 10 000 − 4 000 − 5 333 = 667 €
- ▸Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : ~315 € au lieu de 2 830 € en micro-BIC
LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Conditions (les 2) :
- ▸Recettes locatives > 23 000 €/an
- ▸Ces recettes > 50% des revenus du foyer
Avantages :
- ▸Déficits imputables sur revenu global
- ▸Exonération plus-values après 5 ans
- ▸Pas d'IFI sur les biens loués
Dispositifs de défiscalisation
- ▸Pinel : fin définitive au 31/12/2024 — plus disponible en 2026
- ▸Denormandie : ancien + travaux dans villes moyennes, réduction 12-21%
- ▸Malraux : 22-30% de réduction en secteur sauvegardé
- ▸Monuments historiques : déduction illimitée des travaux
Lequel choisir ?
| Situation | Régime conseillé |
|---|---|
| Location nue, peu de charges | Micro-foncier |
| Location nue, travaux importants | Réel foncier + déficit |
| Meublé, revenus < 15k | Micro-BIC |
| Meublé, optimisation max | Réel LMNP (+amortissement) |
| Revenus > 23k et >50% revenus | LMP |
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